[摘要] 2018年上半年，房地产调控政策继续坚持“房住不炒”原则，因城施策更加精准。房企投资热情有所降温，一线城市拿地更加谨慎，二三四线城市成为企业拿地热点，且从今年上半年高价地成交亦逐渐向二三四线城市偏移，新一轮的风险值得关注。在持续深化的调控政策下，预计下半年在调控政策和金融监管趋严的背景下，房企拿地将
2018年上半年，楼市宏观调控维持稳定并局部加码，房地产乱象得到进一步整治，市场供求走势保持平稳。从土地市场供求结构来看，一线城市在高压调控下明显降温，二线城市由于加大供应实现量升价稳，三四线城市在需求外溢和棚改带动下量升价涨。从企业拿地来看，品牌房企仍在积极补仓，并向三四线城市下沉。预计2018年下半年，在金融环境收紧及棚改政策调整作用下，土地市场将继续降温，部分三四线城市市场风险或将显现，房企拿地宜更加科学与审慎，保障现金流安全。
1、规模：拿地金额上涨，房企积极补仓
2018上半年，房地产市场调控保持高压，并向三四线城市转移，限地价、限房价、竞自持、竞配建等出让方式持续加码市场。受供地结构、土拍政策以及城市分化等因素影响，房企拿地金额略有上涨。2018年上半年，拿地金额Top50房企拿地总金额10801.2亿元，同比增长17%，拿地总面积24588.6万平方米，同比上升28.5%。
图： 20家代表房企[1]2018年上半年拿地总金额、面积和成本情况
代表房企拿地总额下降，拿地面积上涨。2018年上半年，代表房企拿地金额同比微涨0.4%，拿地面积同比增长19.8%，拿地成本下降16.7%。主要受城市供地结构、市场需求及调控政策影响，一线城市拿地成本及时间成本逐步走高，以及土地属性更加复杂，房企拿地积极性明显下降，多个地块出现流拍，三四线城市升温，房企加大争夺三四线资源力度，土储规模及占比明显提升。
图：2018年上半年20家代表房企拿地规模情况
代表房企多积极备货，部分房企出现大幅补仓。2018年上半年，代表房企拿地额与销售额比重平均值为50.9%(剔除绿地后为38.5%)，保持较高水平，规模扩张意愿较强。具体来看，华润、金地、龙湖、绿城、旭辉和招商比重均超60%，绿地比重则超过200%。绿地加大其拿地力度，主要与其2018年将围绕刚需住宅、弱改善性住宅、特色小镇、康养谷、高铁商务区等产品线开展业务的战略相关。根据绿地公告显示，2018年一季度，其重点围绕快速成长的高铁站和快速周转的三四线城市项目推进土地储备工作，拿地规模保持高位。
2、成本：拿地成本下降，投资更加谨慎
图：2018年上半年20家代表房企拿地平均楼面价分城市等级变化情况
开发商热情逐渐减退，拿地楼面价同比小幅下降。2018年以来，房地产调控政策继续深化，重点城市市场整顿力度持续强化，对于土地提出更为苛刻的条件，比如配建规模增多、限价条款严格，从而限制了企业的拿地能力。具体来看，一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%;二线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降7.5%;三四线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降18.1%。
图：2018年上半年20家代表房企新增土地储备平均溢价率情况
房企拿地溢价率保持低位，房企拿地更为谨慎。2018年上半年，受国家宏观调控政策影响，300个城市各类用地溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。从20家代表房企来看，其新增土地储备的溢价率均值为21.1%，同比下降24.1个百分点，土地溢价率大幅回落。主要由于一二线城市配建、限价等调控政策压缩项目利润，部分三四线城市市场走势不明朗，房企拿地意愿有所降低，总体拿地态度也更加谨慎。
3、布局：一二线为主不变，中西部城市群升温
图：2018年上半年20家代表房企各等级城市拿地布局情况
从拿地金额看，一线城市拿地热情减退，二线城市是主战场，三四线城市升温。2018年上半年，20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%，其中一线城市拿地金额同比下降69.3%，土地市场降温明显;二线城市拿地金额同比微增5.4%，拿地金额占比为53.9%。在政策调控收紧的背景下，部分城市推出人才引进计划，间接催动了土地市场的升温;三四线城市拿地金额同比增长44.1%，拿地金额占比达到36.9%，同比增长12.5个百分点。
图：2018年上半年20家代表房企城市进入情况
从拿地城市分布来看，一二线城市为主，三四线热点城市数量增加。2018年上半年，杭州、重庆、宁波和嘉兴等十个城市关注，代表企业进入数量超过10家。在企业聚焦的前20个城市中13个为二线城市，6个三四线城市，其中嘉兴、徐州、南通、湖州等均为长三角热点三四线城市，受周边一二线城市外溢效应影响，土地市场日益升温。
▌中西部和长三角周边城市为企业布局重地
图：2018年上半年20家代表房企各城市群拿地布局情况
分城市群来看，长三角地区热度依旧，中西部土地市场持续升温。20家代表房企在城市群中的拿地金额明显提升，其中中西部拿地金额同比增长70.3%，占比达28%，主要为城市群周边非热点二线以及三四线城市拿地金额大幅增长，如岳阳、泸州等城市;珠三角地区的拿地金额也略有上升，同比上升9.6%，其余三个城市群拿地金额出现不同程度的下降。
图：2018年上半年20家代表房企拿地金额前20城市(左)和拿地面积前20城市(右)
从具体城市来看，城市群核心城市仍为布局重地。长三角受到房企长期持续关注，代表企业拿地金额前20城市中，有10个城市位于长三角经济圈，其中杭州、上海、南京、宁波、温州等城市备受房企青睐。中西部范围内的城市群核心城市仍是房企布局重地。代表企业拿地面积前20城市中，有9个城市位于中西部地区，其中以重庆、成都为代表的成渝地区以及以长沙、武汉为代表的长江中游城市群受房企持续关注。伴随中西部地区对外开放水平不断提高，人口聚集效应开始显现，重庆、武汉、成都、郑州、昆明等中西部地区二线城市成为房地产企业布局高地。
4、收并购：标的多元化，成本将上升
图：部分房企2018年上半年多元化收并购案例
房企收购标的涵盖电竞、旧改、城市更新等多领域。2018年上半年，房企收并购标的企业呈现多元化，绿地、保利、招商等房企纷纷通过收购旧改、文旅、物流等项目增加土地储备。多元化收并购一方面有利于企业获取优质土地资源，另一方面也为企业多元化发展提供了试水平台和资源支持。
房企股权收购模式增多，收并购成本增加。经过几轮大规模收并购后，房企收并购的成本将逐步走高。伴随收并购成本增加，房企股权收购模式数量有所增加，如招商蛇口以85.53亿元合计收购招商漳州78%股权;恒大以1170万元收购云南新昆海置地30%股权，从而获得该公司旗下64万平方米项目。伴随非热点二线城市不断升温，预计未来收并购成本将持续上升。
结语：
2018年上半年，房地产调控政策继续坚持“房住不炒”原则，因城施策更加精准。房企投资热情有所降温，一线城市拿地更加谨慎，二三四线城市成为企业拿地热点，且从今年上半年高价地成交亦逐渐向二三四线城市偏移，新一轮的风险值得关注。在持续深化的调控政策下，预计下半年在调控政策和金融监管趋严的背景下，房企拿地将更为谨慎，部分三四线城市将有所降温，收并购规模将继续扩大。
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